L’activité de location de bureaux au second semestre est-elle aussi flamboyante qu’au début de l’année ?

Richard Cacciari (Atipic) : La demande est telle que nous ne pouvons la satisfaire. Aussi assiste-t-on à une surenchère sur les prix.

Ève Boigeol (B&D Conseils) : Nous sommes mêmes relativement inquiets face à la pénurie de biens à louer. Sur Paris, le stock a diminué de moitié depuis le début de l’année. La situation est d’autant plus critique sur le stock restant, il y a une forte proportion de bureaux inadaptés qui ne répondent pas à la demande d’aujourd’hui (câblage, informatique, souplesse d’organisation...) si bien que ceux qui sont adaptés sont sur-convoités. Pour des superficies comprises entre 200 m_ et 1 000 m_, nous manquons cruellement d’offres.

Pierre Chanaud (Société G.A.I.) : Les entreprises qui ont loué pendant la crise à des conditions de baux très avantageuses hésitent à bouger. Ce qui limite encore l’offre de biens.

Jean Philippe Carifalis (cabinet Flabeau) : Les promoteurs ont peu construit ces dernières années et les immeubles qui l’ont été, ont été vendus en bloc. Compte tenu des délais de construction, le marché resta déséquilibré encore deux ans au moins.

Jean Michel Riboulet (Passim) : L’année a été bonne même si elle est légèrement inférieure à 1999. Conscients que la conjoncture leur est favorable et qu’elle ne le sera pas éternellement, les propriétaires ne veulent pas louer à moins de six ans. Ils en font une condition primordiale. La crise leur a fait prendre conscience qu’il pouvait y avoir des cycles défavorables. Certains anticipent un retournement en 2003.

Richard Cacciari : Les propriétaires ont également accru leurs exigences. Alors qu’ils accueillaient favorablement les start-up, aujourd’hui, ils les rejettent. C’est le signe qu’ils ont été marqués par la crise et qu’aujourd’hui ils anticipent un possible retournement du marché en exigeant régulièrement des baux fermes d’une durée de six ans ou neuf ans, souvent appuyés de garanties bancaires à première demande d’une année de loyer, charges et fiscalité incluses.

Ève Boigeol : La hausse des valeurs locatives et les baux de longue durée pénalisent surtout les PME. Or ce sont pourtant elles qui font le dynamisme du marché et de l’économie d ‘une manière générale.

Richard Cacciari : La plupart des PME offre de larges garanties de solvabilité.

Pierre Chanaud : Il est possible que rapidement des surfaces se libèrent soit que les start-up grossissent et soient contraintes pour des raisons de prix de se délocaliser en banlieue voire en province, soit qu’elles aient connu des difficultés financières.

Richard Cacciari : L’évolution des communications et des télécommunications favorisera la décentralisation en province, vers les grandes métropoles régionales : Marseille, Nantes, Montpellier, Bordeaux... <BR>

Le danger, c’est qu’on retombe dans les travers des années d’avant la crise où la tendance était à la surestimation des valeurs locatives. Notre mode de rémunération devrait s’appliquer à notre rôle de conseil et non à la stricte finalité de la transaction.

Sur quelles surfaces, la pénurie est-elle la plus forte ?

Pierre Chanaud : La plupart des demandes concerne le créneau 200 m_ / 400 m_. Auparavant, on avait des demandes inférieures à 150 m_ aujourd’hui les utilisateurs anticipent sur leurs besoins et recherchent des surfaces supérieures à 900 m_.

Jean Philippe Carifalis : Le marché fonctionne par paliers. On a une forte demande sur le 200 m_ / 400 m_ puis on passe à 500 m_ / 700 m_. Il est en revanche difficile de placer une petite surface à 3 000 F le mètre carré. C’est souvent trop cher pour une PME.

Richard Cacciari : A moins d’aller à l’est de Paris où l’on aura du 1 000 francs le mètre carré.

Quel est aujourd’hui le niveau de loyers pratiqués selon les arrondissements ou les superficies ?

Jean Michel Riboulet : C’est difficile d’établir des grilles de tarifs significatifs. C’est l’offre qui détermine le prix. Une surface qui se libère et qui est de bonne qualité verra son prix grimper tout seul du seul fait de la pénurie.

Jean Philippe Carifalis : On est encore globalement moins cher à Paris que certaines capitales européennes. La taille de la surface détermine la valeur locative. Plus la superficie est grande, plus le prix au mètre carré est élevé. Il y a pénurie de grandes et moyennes surfaces.

Jean-Michel Riboulet : Les grandes surfaces sont louées sur Saint-Ouen à près de 2 400 F le mètre carré ou à lssy-les-Moulineaux à 2 500 F le mètre carré, mais un 100 m_ peut chuter de moitié dans ces communes. Cela tient à la pénurie de grandes surfaces.

Jean Philippe Carifalis : La talle recherchée devient presque plus importante que la localisation. Les petites surfaces, si elle sont chères, ont plus de mal à trouver des locataires. Ce qui n’est pas le cas pour les moyennes ou les grandes. Pour être sur un seul plateau, des entreprises acceptent aujourd’hui de se délocaliser ou d’aller dans un quartier moins central. Dès lors que les moyens de transport existent.

Jean Michel Riboulet : II y a également un autre élément à prendre en compte une surface qui est à proximité du siège social a plus de valeur aux yeux du président de la société qu’une autre.

Ève Boigeol : Les surfaces équipées, rationnelles, sont aujourd’hui au top du marché. Elles atteignent ainsi 5 000 F le mètre carré dans les quartiers d’affaires de Paris, 3 800 F à La Défense ou à Boulogne, 2 400 F à lssy-les-Moulineaux, 1 800 F à Saint-Ouen. En première couronne aussi, l’offre est restreinte.

Richard Cacciari : Dans les Xe, XVIlIe, XIXe arrondissements, certaines surfaces sont proposées entre 1 000 F et 1 500 F le mètre carré. A l’Est de Paris, on dépasse à Montreuil, 1 200 F - 1 300 F le mètre carré, voire 1 500 F limite Saint-Mandé. Le marché est en flèche dans les arrondissements majeurs. Les différences restent sensibles d’un arrondissement à l’autre.

Jean Philippe Carifalis : Toutes les entreprises peuvent trouver chaussure à leur pied, quel que soit leur budget même si les prix augmentent.

Richard Cacciari : Il y a encore une offre sur l’Est parisien et le Nord mais c’est une offre pour tous types de surfaces.

Ève Boigeol : On accepte aujourd’hui des mandats sur Vélizy, Saint-Ouen. Nous nous déplaçons avec la demande.

Richard Cacciari : La demande suivant un effet de balancier va se déplacer jusqu’à la deuxième couronne, 40 kilomètres de Paris. Marne-la-Vallée ou Noisy-le-Grand sont des zones qui redémarrent.

Jean Philippe Carifalis : Autre phénomène : on revoit des utilisateurs visiter avec des dossiers de candidature prêts. A l’image de ce qu’on a connu dans les années 1990.

Avec la pénurie, l’écart de prix entre les bureaux haussmanniens et les autres diminue-t-il ?

Jean Philippe Carifalis : La décote est généralement d’environ 30 %.

Ève Boigeol : L’écart en prix au mètre carré subsiste car il est initié par la demande : on nous demande aujourd’hui des « open space », du câblage, de la technologie... Sur les bureaux haussmanniens, on est par exemple à Paris Boulevard Haussmann à 3 000 F le mètre carré. On était a 1 500 F – 2 000 F il y a un peu plus d’un an. Sur le contemporain répondant aux besoins des utilisateurs, on a par exemple, rue Balzac, un 300 m_ restructuré qui est proposé prés de 5 000 F le mètre carré. L’écart entre les produits récents et anciens est bien réel. Il a même tendance à s’accentuer au prix au mètre carré.

Jean Michel Riboulet : Il y a des exceptions on a par exemple loue rue Marignan un 350 m_ à 3 500 F le mètre carré hors taxes et hors charges. Or il n’y a pas de climatisation. De faux planchers... mais il y a pénurie.

Jean Philippe Carifalis : On a par exemple loué un plateau dans un immeuble 1930, de 400 m2, à proximité de l’Étoile, sur cour, à 3 500 F le mètre carré. Toutefois, compte tenu du peu de vacance de locaux, il est normal que les propriétaires revalorisent au mieux leurs immeubles, la plupart des baux en cours ayant été signée pendant la période de crise.

Pierre Chanaud : On a loué par exemple rue Scribe l’an dernier des surfaces de 400 m_ à 2 200 F – 2 500 F le mètre carré, cette année, on franchit les 3 000 F.

Richard Cacciari : On a loué boulevard Saint-Denis à 1 500 F le mètre contre 900 F il y a un an.

Pierre Chanaud : Autre exemple : boulevard Magenta, on est passé de 900 F le mètre carré à 1 300 F en deux ans. Ce sont des prix de crise.

Jean Philippe Carifalis : L’écart se justifie aussi par les économies de surface qu’offrent les plateaux, leur adaptabilité aux nouvelles relations de travail. L’haussmannien convient aux personnes qui ont besoin d’être compartimentées. Cela ne correspond pas a la demande de la nouvelle économie ou aux entreprises de communication.

Richard Cacciari : Or les start-up représentaient 70 % de la clientèle l’an dernier. On a beaucoup loué par exemple dans la « silicon sentier ».

Ève Boigeol : Les locaux récents s’adaptent bien mieux à la réduction de la superficie par poste de travail, intervenue depuis dix ans : on est passé de vingt mètres carrés par poste de travail à quinze, voire douze. Alors que dans l’haussmannien, les surfaces par poste restent plus proches de 18-20 m2. De ce fait, l’écart existant en prix au mètre carré est quasiment gommé en coût par poste de travail.

Laurence ALLARD