Le stock de bureaux à louer s'est accru ces derniers mois sans être cependant inquiétant compte tenu du maintien d'une demande en moyennes et petites surfaces et de la disparition des opérations en blanc. Les valeurs locatives ont parallèlement diminué de 20 % à 30 % en moyenne comme le soulignent Lionel Bastian (Evolis Utilisateurs), Olivier Buffet (Gemofis), Pierre Chanaud (GAI), Eric Chemouny (ATIPIC) et Olivier Levet (Jean Turon).

 

Ressentez-vous dans la demande de bureaux des signes de reprise après plusieurs mois moroses ?

 

Pierre Chanaud (G.A.I) : Le marché tend vers une amélioration: nous sentons que les besoins existent et que les décisions sont seulement retardées. Nous avons un volume d'affaires régulier. Certaines entreprises qui ont reporte leur décision par manque de visibilité doivent maintenant se positionner.

 

Olivier Levet (Jean Turon) : La demande revient. Tout d'abord parce que mai et juin sont des mois traditionnellement plus forts que les autres, les entreprises voulant déménager avant l'été. D'autre part; les entre prises que nous voyons sont en recherche active et réelle.

 

Olivier Buffet (Gemofis) : On volt des entreprises qui avaient différé leurs décision de louer, revenir et réétudier le marché après la baisse de certaines valeurs locatives.

 

Eric Chemouny (ATIPIC) : La demande s'est stabilisée, notamment dans le centre de Paris. Après six à huit mois d'attentisme. elle s'équilibre mieux aujourd'hui. Les acheteurs savent ce qu'ils veulent et ils ont retrouvé une marge de négociation. La demande n'est toutefois pas suffisante pour empêcher le stock de s'accroître. La hausse de ce dernier est d'environ 20 % depuis le début de l'année. Le rythme de transformation d'un premier contact en une location est d'autre part moins rapide. On revoit des baux à trois ans et les propriétaires se montrent moins exigeants sur les garanties.

 

Lionel Bastian (Evolis) : Le nombre de mètres carrés loués a été divisé par deux entre le premier trimestre 2001 et le premier trimestre 2002. Le segment de bureaux le plus touché est celui supérieur à 500 m2. En dessous, la demande est plus importante et les candidats à la location ont de vrais projets. Néanmoins, il ne faut pas parler de crise: le taux de vacance reste faible (2,6 % en Ile-de-France), inférieur au taux d'équilibre. Le marche est moins actif car il n'y a plus de secteurs dont les anticipations tirent le marché, mais les fondamentaux restent bons.

 

Olivier Levet: Comme il n'y a plus d'opérations en blanc, le risque de surabondance de l'offre est limité. Les taux d'occupation sont élevés, le taux de vacance est de l'ordre de 2,7 %. La demande au-delà de 500 m2 émane principalement des administrations, des associations et des organismes para publics. Ce décalage par rapport à la demande venant du secteur privé s'explique en partie par la longueur de leur processus de décision, par le fait qu'aujourd'hui ils trouvent dans une fourchette de prix inférieure à ce qui était demandé huit mois plus tôt. Beaucoup de pro jets se négocient sur la base de 305 € (2.000 F) le mètre carré dans des immeubles de bonne qualité sans être pour autant totalement rénovés.

 

Olivier Buffet : Des projets se concrétisent à l'est de Paris, Montreuil, Bagnolet. En revanche, le pôle Saint-Quentin est moins actif, celui de Cergy-Pontoise souffre.

 

Lionel Bastian : Près de la moitié des demandes de transactions de plus de 5.000 m2 se fait avec le secteur public. Olivier Levet : On récupère des biens qui ont été loués pour une durée de six ans, à la demande des propriétaires de l'époque et dont les utilisateurs n'ont plus besoin, notamment parce qu'ils ont d0 réduire leur activité ou bien que la croissance espérée n'est pas au rendez-vous. C'est notamment le cas de beaucoup de start-up.

 

Lionel Bastian : Le marché ressemble de par sa fluidité à celui de l'été 1998. Les utilisateurs ont un choix plus large, ce qui leur permet de prendre plus de temps, d'accorder plus d'Importance à des critères subjectifs ou secondaires tels que le quartier et de négocier les conditions de bail. Finalement nous refaisons notre métier de conseil !

 

Pierre Chanaud : Les entreprises qui ont signé des baux à des valeurs locatives faibles ne sont pas incitées à déménager en raison des valeurs actuelles du marché. Elles préfèrent rester dans leurs locaux.

 

Quels sont les quartiers les plus touchés par cette moindre demande ?

 

Lionel Bastian : La Défense principalement parce que c'est un marché de grandes surfaces.

 

Olivier Levet : L'offre en petites et moyennes surfaces s'est accrue à Boulogne qui est un gros pôle de communication et d'informatique. En revanche elle demeure faible à Issy-les-Moulineaux.

 

Olivier Buffet: La demande sur Paris Nord comme sur Marne-la-Vallée s'est stabilisée et les valeurs locatives ont légèrement baissé.

 

Eric Chemouny: Les PME n'hésitent plus à revenir sur Paris. La hausse importante des prix les avait contraintes à s'éloigner. La baisse de 20 %, voire 30 %, des valeurs locatives les y encouragent.

 

Pierre Chanaud: L'offre et la demande sont très marquées géographiquement dans le XVIe arrondissement, la demande émane principalement des professions libérales et du secteur cela communication ; dans le XVIII arrondIssement, des sociétés de service ; dans le XIVe, le marché est calme avec quelques micromarchés ; à l'est, les entreprises recherchent des grandes surfaces à des prix compétitifs ; dans le Marais, la demande s'oriente principalement autour du secteur de la mode.

 

Olivier Levet: Les XI, Xle et Xlle arrondissements attirent les administrations et les entreprises en quête de grandes surfaces à un prix inférieur à 320 € le mètre carré.

 

Olivier Buffet: L'est attire les administrations et les entreprises pour leur back office. L'avenir du pôle Saint-Denis demande à être confirmé malgré la présence d'immeubles de grande qualité. Montrouge se développe bien, tiré par le pôle pharmaceutique. Malakoff, Gentilly devraient profiter du développement vers le sud.

 

Olivier Levet : Je relève un grand attrait pour des communes situées a !ouest, en deuxième couronne comme Louveciennes, Marly, Croissy, Chatou, Le Pecq ou Saint-Germain-en-Laye. On est alors entre 115 € et 153 € (750 F et 1.000 F) le mètre carré.

 

A quelles valeurs locatives sommes-nous revenus ?

 

Eric Chemouny : C'était comme maintenant une période de transition où l'on se demandait dans quel sens le marché allait s'orienter. Et on a connu ensuite deux années de forte hausse.

 

Pierre Chanaud : Depuis un an, on a connu un réajustement qui se manifeste davantage par une baisse des transactions que par une chute des prix. Aux Champs-Elysées, on est toujours autour de 600 € (4.000 F) le mètre carré.

 

Olivier Buffet : Dans le reste du VIIIe arrondissement, on trouvé autour de 460 € (3.000 F) le mètre carré.

 

Eric Chemouny : Dans le quartier de l'0péra, on est entre 380 € et 460 € (2.500 F et 3.000 F) le mètre carré sur les moyennes surfaces, sauf immeubles d'exception.

 

Olivier Levet : Dans le centre de Paris, il faut distinguer par arrondissement et surtout par type d'immeubles : rive gauche dans les Ve, Vle et VIII arrondissements on est entre 335 € et 460 € (2.200 F et 3.000 F) le mètre carré dans l'ancien ; 381 € et 534 € (2.500 F et 3.500 F) dans le rénové ; et 534 € et 600 € (3.500 F et 4.000 F) dans le restructuré et le neuf ; dans les fer, le II` et le IVe, respectivement entre 260 € et 400 € (1.700 F et 2.600 F) le mètre carré entre 305 € et 488 € (2.000 F et 3.200 F' et ente 488 € et 640 € ;3.200 F et 4.200 F) ; dans les VIIIe. XVIe et XVIII, entre 305 € et 412 € 2.000 F et 2.700 F), entre 381 € et 595 € (2.500 F et 3.900 F), entre 503 € et 687 € (3.300 F et 4.500 F) ; dans les Xe, XIe et XIle, entre 168 € et 305 € (1.100 F et 2.000 F), entre 260 € et 381 € (1.700 F et 2.500 F) et au-delà de 381 €.

 

Lionel Bastian : Se logent dans le centre de Paris, des sociétés à forte valeur ajoutée et qui peuvent par définition Supporter des valeurs locatives élevées. Autour de la gare de Lyon, la demande est forte et les prix tournent autour de 4t2 €-458 € (2.700 F-3.000 F) le mètre carré.

 

Pierre Chanaud : Le quartier de l'Opéra est très demandé, plus que le triangle d'or désormais. Les valeurs locatives ont subi une forte hausse avec notamment la rénovation des immeubles. On est entre 381 € et 534 € (2.500 F et 3.500 F) le mètre carré pour des produits classiques.

 

Olivier Buffet : C'est le quartier le mieux desservi en transport en commun.

 

Eric Chemouny : Le IXe arrondissement bénéficie de tous les types d'immeubles pour tous types d'utilisateurs. On trouve également un large éventail de surfaces entre 50 m2 et 3.000 m2.

 

Olivier Levet: Enfin les XVille, XIXe, XXe arrondissements drainent des administrations, poussées par le comité de décentralisation. Les valeurs locatives sont comprises entre 152 € et 305 € (1.000 F et 2.000 F) le mètre carré.

 

Olivier Buffet : A Boulogne, par exemple, on est revenu en dessous de 305 € ;2.000 F) le mètre carré pour les moins bons, à 350 € (2.300 F) pour les produits rénovés et à 460 € 0000 F) pour les bureaux neufs.

 

Constatez-vous parallèlement un fléchissement de la demande de bureaux cette fois à la vente ?

 

Lionel Bastian : Au contraire, la demande des utilisateurs s'est accrue alors que l'offre est faible. Peu d'investisseurs vendent des biens à la découpe. Cependant, pour des surfaces supérieures, il ne faut pas hésiter à aller les interroger car on a parfois de bonnes surprises : des biens que l'on ne croyait pas sur le marché et qui peuvent l'être.

 

Olivier Buffet : L'offre est plus importante en première et surtout en deuxième couronne. Nous réalisons par exemple beaucoup de ventes sur Evry.

 

Olivier Levet: Beaucoup d'utilisateurs veulent acheter leurs locaux. Et ils ont raison. Un exemple: pour un investissement dans les Xe, XII et Xlle arrondissement il faut compter un prix d'acquisition avant restructuration de 1220 € à 1525 (8.000 F-10.000 F) le mètre carré, auquel il faut ajouter une somme identique en travaux, soit un prix de revient de 3.048 € - 3354 € (20.000 F - 22.000 F) le mètre carré.